Arrendamento e parceria rural: cuidados essenciais no contrato

Arrendamento e parceria rural: cuidados essenciais no contrato

No coração do agronegócio goiano, os contratos de arrendamento e parceria rural são a base para a produção em milhares de hectares. Embora comuns, a escolha entre um e outro e, principalmente, a elaboração de um contrato sólido, são decisões que podem definir o sucesso ou o fracasso de uma safra, além de evitar sérios problemas jurídicos e fiscais. Em 2026, a legislação fundamental, como o Estatuto da Terra, continua vigente, mas a interpretação dos tribunais e do Fisco exige atenção redobrada do produtor e do proprietário de terras.

A diferença fundamental: arrendamento vs. parceria

A principal distinção entre arrendamento e parceria rural não está no nome do contrato, mas na divisão de riscos. No arrendamento rural, a relação se assemelha a um aluguel. O proprietário cede o uso da terra por um preço fixo, que pode ser pago em dinheiro ou em uma quantidade predeterminada de produto (como sacas de soja). Nesse modelo, o risco da atividade — seja por clima, pragas ou variação de mercado — é integralmente do arrendatário (o produtor). O proprietário tem a garantia de receber o valor combinado, independentemente do resultado da colheita.

Já na parceria rural, a natureza é de sociedade. Proprietário e produtor se unem para explorar a terra, compartilhando os riscos, os custos e, ao final, os resultados (frutos, produtos ou lucros). Não há um valor fixo a ser pago, mas sim uma partilha percentual do que foi produzido. Se a safra for boa, ambos ganham mais; se for ruim, ambos arcam com o prejuízo. É essa partilha de riscos que define a parceria.

Prazos, renovação e o direito de preferência

A lei busca proteger quem produz e investe na terra. Por isso, o Decreto 59.566/1966, que regulamenta o Estatuto da Terra, estabelece prazos mínimos para os contratos. Atualmente, em 2026, para lavouras temporárias, como soja e milho, o prazo mínimo legal continua sendo de 3 anos. Prazos menores são considerados nulos, e o contrato é automaticamente estendido para se adequar à lei.

Além disso, o arrendatário que cumpre suas obrigações tem o direito de preferência em duas situações cruciais. A primeira é na renovação do contrato: caso o proprietário queira arrendar a terra novamente, o arrendatário atual tem a prioridade sobre propostas de terceiros. A segunda, ainda mais importante, é na venda do imóvel. O proprietário deve oferecer a terra ao arrendatário nas mesmas condições de preço e prazo oferecidas a qualquer outro comprador, conforme determina o artigo 92 do Estatuto da Terra.

Extinção do contrato e a perda do imóvel

Um ponto que gera muitas dúvidas é o que acontece com o contrato se o proprietário perde o imóvel. Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) esclareceu essa questão. A Terceira Turma do tribunal decidiu que a perda da propriedade por uma decisão judicial, como em uma ação reivindicatória, extingue automaticamente o contrato de arrendamento. Nesse caso, a regra de que o novo dono assume as obrigações do contrato não se aplica, pois ela vale apenas para vendas voluntárias. Com a perda judicial do imóvel, o arrendatário deve desocupá-lo.

Os desafios tributários de 2026

A questão tributária é hoje um dos pontos mais sensíveis. A Receita Federal tem intensificado a fiscalização sobre as chamadas “parcerias simuladas”. São contratos nomeados como parceria, mas que na prática funcionam como arrendamento (com pagamento fixo e sem partilha de riscos). Quando identifica essa simulação, o Fisco descaracteriza a parceria e tributa os valores recebidos pelo proprietário como aluguel, sujeitos à tabela progressiva do Imposto de Renda, que é bem mais alta que a tributação da atividade rural.

Enquanto um projeto de lei (PL 2.827/2025) que busca enquadrar o arrendamento como atividade rural tramita no Congresso, a distinção permanece crucial. Além disso, a Reforma Tributária, com a criação do IBS e da CBS, trouxe um novo elemento: para que todos os envolvidos na parceria possam aproveitar os créditos tributários sobre insumos, é fundamental que o contrato preveja uma divisão de custos proporcional à divisão dos resultados.

Cláusulas que não podem faltar no seu contrato

Um contrato bem-feito é a melhor ferramenta de prevenção. Ele deve identificar de forma completa as partes e o imóvel, com matrícula e Cadastro Ambiental Rural (CAR). É vital definir o prazo, respeitando os mínimos legais, e especificar a atividade a ser desenvolvida. A natureza do contrato — arrendamento com preço fixo ou parceria com partilha de resultados e custos — deve ser inequívoca e refletir a realidade do negócio. Cláusulas sobre benfeitorias (quem pode fazer, quem paga e se há direito de retenção), obrigações ambientais, responsabilidade por impostos como o ITR e o procedimento para exercer o direito de preferência são indispensáveis para a segurança de todos.

A escolha entre arrendamento e parceria rural envolve análises jurídicas, tributárias e de risco que vão além de um modelo padrão. Para garantir a segurança do seu negócio e evitar litígios em Piracanjuba (GO) e região, é fundamental contar com uma assessoria jurídica especializada. O escritório PACÍFICO SIQUEIRA Advocacia está à disposição para analisar seu caso e elaborar contratos que protejam seus interesses.

Dr. Murillo Siqueira (OAB/GO 53.260)